토허제 이후 진짜 거래 늘었나? 마용성 중심으로 모니터링 중

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최근 서울 부동산 시장에서는 서로 다른 두 가지 흐름이 동시에 나타나고 있습니다. 한편에서는 신고가 거래 소식이 연이어 나오고 있으며, 다른 한편에서는 거래량이 급감하고 시장이 정체되는 분위기가 감지되고 있습니다. 특히, 강남권의 토지거래 허가 해제 이후 시장이 들썩이고 있지만, 실제 거래량이 증가했는지 여부는 확실치 않습니다.

이번 글에서는 현재 서울 부동산 시장의 흐름을 분석하고, 향후 전망을 살펴보겠습니다.

 

1. 강남권 토지거래 허가 해제 이후, 정말 거래량이 늘었을까?

강남의 대표적인 아파트 단지 중 하나인 리센츠(잠실)의 경우를 살펴보겠습니다.

• 토지거래 허가 구역 해제 전: 33평(약 109㎡) 기준으로 28억 5천만 원에 거래됨.
• 토지거래 허가 구역 해제 후: "31억 원에 거래되었다"는 소문이 퍼짐.
• 실제 데이터 확인 여부: 아직 실거래가 신고되지 않아 확정되지 않음.

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이처럼 가격이 올랐다는 소문이 돌면서, 일부 부동산에서는 호가(매도자가 원하는 가격)를 올리는 움직임이 나타나고 있습니다. 현재 리센츠의 경우:

• 기존 호가: 29억 5천만 원 ~ 30억 원
• 해제 이후 호가: 33억 원

하지만 중요한 것은 실제 거래가 활발히 이루어지고 있지 않다는 점입니다. 즉, 매수자와 매도자가 서로 눈치 싸움을 하고 있으며, 문의는 많지만 실제 계약이 성사되는 경우는 적습니다.

2. 과거 규제 해제 후 폭등했던 사례와의 차이점

과거 문재인 정부 시절, 규제지역 해제 후 부동산 시장이 급등했던 사례를 살펴보면:

• 규제 해제 직후, 일부 지역(김포 등)에서는 거래량이 폭증하며 부동산 계약서 작성이 밤 10시~11시까지 이어짐.
• 단기적으로 큰 거래량 증가와 가격 상승이 나타났음.

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그러나 이번 강남권 토지거래 허가 해제의 경우:

• 거래량이 폭증하지 않고 있음
• 풍선효과(인근 지역으로의 수요 이동)도 미미함
• 시장 분위기가 예전과 다름

즉, 단기적인 거래량 증가가 나타나지 않고 있으며, 시장이 실제로 활성화되었는지는 불확실한 상황입니다.

3. 서울 부동산 시장, 실제 거래량 감소세

최근 몇 개월간 서울 아파트의 거래량 변화를 살펴보면:

• 2024년 5월: 약 5,000건
• 2024년 6월: 약 7,400건
• 2024년 7월: 약 8,700건
• 2024년 8월: 약 6,200건
• 2024년 9월 이후: 거래량이 급감하며 현재 절반 수준 유지

즉, 서울 아파트 거래량은 2024년 하반기부터 지속적으로 감소하고 있으며, 2025년 초에도 반등하지 않고 있음.

이는 단순한 경기 침체뿐만 아니라, 매수자들이 적극적으로 시장에 진입하지 않고 있다는 것을 의미합니다. 토지거래 허가 해제와 같은 이슈가 있더라도, 시장의 에너지가 회복되기 어려운 환경임을 보여줍니다.

4. 강남과 강북, 분위기의 차이

현재 서울 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화되고 있습니다.

(1) 강남 및 인기 지역

• 역세권, 한강 조망권, 신축 아파트는 여전히 높은 가격대를 유지.
• 압구정, 반포, 잠실 등의 초고가 아파트는 소폭 상승하거나 신고가 경신.
• 거래량은 적지만, 희소성이 높은 매물은 높은 가격에 거래되고 있음.

(2) 강북 및 외곽 지역

• 강북 일부 지역과 외곽 지역(노원, 금천, 도봉 등)은 거래량이 급감.
• 전세가 상승에도 불구하고 매매가 상승으로 이어지지 않음.
• 신규 입주 물량이 많아지면서 전세 시장도 불안정.

이처럼 강남과 강북, 인기 지역과 비인기 지역 간의 차이가 극명하게 나타나고 있으며, 부동산 시장의 초양극화가 진행 중입니다.

5. 전세가 상승, 매매가를 끌어올릴까?

전세 가격이 오르면, 일반적으로 매매 가격도 상승하는 경향이 있습니다. 그러나 현재 전세가 상승이 매매가 상승으로 직결될 것인지에 대해서는 신중한 접근이 필요합니다.

• 전세가 상승의 원인: 공급 부족으로 인한 전세 수요 증가.
• 매매가 동반 상승 여부: 전세가율(전세가 대비 매매가 비율)이 일정 수준을 넘어야만 가능.
• 현재 전세가율: 여전히 낮은 수준으로, 매매가를 밀어 올릴 정도는 아님.

과거 사례를 보면 공급 부족으로 인해 전세가가 오르더라도, 매매가 상승까지 이어지기 위해서는 일정한 시간이 필요했습니다. 따라서, 현재 전세가 상승을 이유로 즉각적인 매매가 상승을 예상하는 것은 무리일 수 있습니다.

6. 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향

최근 금리 인하 기대감이 커지고 있지만, 금리가 낮아진다고 해서 부동산 시장이 곧바로 반등할지는 미지수입니다.

• 과거 금리 인하 시기: 영끌 대출 증가로 부동산 가격이 상승.
• 현재 상황:
  • 소비 위축 및 가계 부채 증가로 인해 적극적인 매수세 부족.
  • 세금 감면 등의 추가적 정책 없이는 매수 심리 회복이 어려움.
  • 부동산 투자 대신 코인·주식 등 다른 자산 시장에 대한 관심 증가.

즉, 금리 인하가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 가능성은 있지만, 단기적인 시장 반등을 기대하기는 어렵습니다.

7. 결론: 서울 부동산 시장, 신중한 접근이 필요하다

현재 서울 부동산 시장은 거래량 감소, 지역별 양극화, 전세 시장 불안정, 금리 인하 기대감 등 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.

시장이 반등할 것이라는 기대감만으로 무리한 매수를 진행하는 것은 위험할 수 있으며, 신중한 투자 전략이 필요합니다.

특히, 강남 등 일부 지역의 신고가 사례가 전체 시장을 대표하는 것은 아니며, 실수요자들은 현재의 시장 흐름을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.